ỨNG DỤNG MÔ HÌNH CỘNG ĐỒNG HỘ DÂN TỔ CHỨC LIÊN KẾT XÂY DỰNG LẠI CHUNG CƯ CŨ TẠI KHU TẬP THỂ KIM LIÊN, HÀ NỘI

1 - Mở đầu

Tôi là KTS. Nguyễn Thị Diệp, làm việc tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Công nghệ Đại học Xây dựng - NUCETECH. Công ty tập trung vào hoạt động đổi mới sáng tạo trong lĩnh vực nghiên cứu và chuyển giao công nghệ, ươm tạo doanh nghiệp (khởi nghiệp) và thực hiện chuyển đổi số trong ngành xây dựng.

Ngày 16/7/2025 tại Trường Đại học Xây dựng Hà Nội đã tổ chức Hội thảo: "Ứng dụng Mô hình Cộng đồng hộ dân tổ chức liên kết cải tạo, xây dựng lại Chung cư cũ tại các Khu tập thể cũ; Ví dụ minh họa tại Khu tập thể Kim Liên, Hà Nội". Đơn vị tổ chức Hội thảo: Công ty NUCETECH và Khoa Kiến trúc & Quy hoạch Trường Đại học Xây dựng Hà Nội. Tham dự Hội thảo có các nhà khoa học, chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng, quy hoạch, kiến trúc, một số nhà đầu tư và nhiều tổ trưởng cộng đồng hộ dân tại Khu tập thể Kim Liên. 

Để tổ chức Hội thảo, có nhiều việc phải làm. Với vai trò phụ trách lĩnh vực quy hoạch xây dựng của NUCETECH, Tôi được giao nhiệm vụ: Lập phương án quy hoạch chi tiết Khu tập thể Kim Liên, Hà Nội theo Mô hình Cộng đồng hộ dân, chuẩn bị các bản vẽ trình chiếu và video minh họa. 

Ban tổ chức Hội thảo và Đại diện Cộng đồng hộ dân Khu tập thể Kim Liên chụp ảnh lưu niệm 

KTS. Diệp phụ trách phần trình chiếu trong Hội thảo 

Chuyên gia trình bày tại Hội thảo

Khách mời trao đổi trong hội thảo 

2 - Lập phương án Quy hoạch chi tiết Khu tập thể Kim Liên, Hà Nội 

Diện tích khu đất quy hoạch khoảng 35,5ha. Dân số hiện trạng khoảng 17,8 nghìn người.

Khu tập thể Kim Liên là một trong những khu tập thể theo mô hình tiểu khu đầu tiên của Việt Nam, được xây dựng vào những năm 1959 - 1965. Theo thời gian, phần lớn các công trình hạ tầng kỹ thuật và chung cư đã xuống cấp, không đáp ứng được nhu cầu sử dụng và quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành. Xung quanh nhà chung cư bị lấn chiếm bởi nhà ở và kios xây dựng tạm.

Khu tập thể Kim Liên thế hệ đầu tiên phải đổi mới sau 60 năm sử dụng.

Một số hình ảnh hiện trạng Khu tập thể Kim Liên, Hà Nội

Nhóm nghiên cứu đã Lập quy hoạch chi tiết cải tạo xây dựng lại Khu tập thể Kim Liên và phụ cận theo các quan điểm sau:

- Phù hợp theo quy định pháp luật có liên quan và quy hoạch cấp cao hơn.

- Cách tiếp cận mới phù hợp với một khu đô thị và cộng đồng dân cư đã tồn tại từ lâu; Là một dự án tái phát triển đô thị mang tính thường xuyên, một dự án nâng cao chất lượng sống, cơ hội sinh kế và phát triển cộng đồng.

- Ứng dụng Mô hình Cộng đồng hộ dân tổ chức liên kết cải tạo, xây dựng lại Chung cư cũ - Mô hình D: Cộng đồng hộ dân (chủ sở hữu công trình, căn hộ) tự tổ chức liên kết cải tạo, xây dựng lại Chung cư cũ. Cộng đồng hộ dân góp đất, nhà đầu tư góp kinh phí. Yếu tố cộng đồng luôn có vai trò then chốt. 

Sơ đồ các Mô hình Đầu tư cải tạo, xây dựng lại Chung cư cũ 

Sơ đồ phân chia không gian và Hệ số đền bù K trong Mô hình Cộng đồng hộ dân 

- Quy hoạch chi tiết Khu tập thể Kim Liên và phụ cận: Được thực hiện theo nguyên tắc toàn khu về sử dụng đất, kiến trúc cảnh quan, giao thông, hệ thống HTKT và môi trường, hướng tới một Khu tập thể Kim Liên thế hệ mới, một khu đô thị thông minh và phát triển bền vững.

- Quy hoạch dự án thành phần: Quy gom, phân nhóm Chung cư cũ để xác lập dự án thành phần; Tính toán chi phí đầu tư xây dựng từng dự án thành phần; Xác định Hệ số đền bù tái định cư; Xác định số tầng nhà căn cứ theo khả năng thu hồi vốn đầu tư; Đánh giá sơ bộ mức khả thi của từng dự án thành phần.

- Các tài liệu minh họa gồm: Sơ đồ vị trí Khu tập thể Kim Liên, Hà Nội; Sơ đồ hiện trạng Khu tập thể Kim Liên, Hà Nội; Sơ đồ phân chia các dự án thành phần; Sơ đồ tổng mặt bằng sử dụng đất Khu tập thể Kim Liên, Hà Nội; Sơ đồ kiến trúc cảnh quan Khu tập thể Kim Liên, Hà Nội; Sơ đồ tổng hợp đường dây, đường ống hạ tầng kỹ thuật Khu tập thể Kim Liên Hà Nội; Video minh họa Phương án Quy hoạch. 

Phối cảnh tổng thể Phương án quy hoạch Khu tập thể Kim Liên theo Mô hình Cộng đồng hộ dân 

Hội thảo đã tổ chức thành công. Với vai trò là một kiến trúc sư, việc chuẩn bị cho Hội thảo giúp cho tôi có thêm các kiến thức hay tầm nhìn mang tính tích hợp, bổ sung cho các kiến thức chuyên ngành mang tính không gian quy hoạch, đặc biệt là cách thức xây dựng các mô hình phát triển.

Thông qua Hội thảo tôi rút ra 5 bài học:

- Bài học 1: Đề xuất phải phù hợp cơ chế, chính sách pháp luật có liên quan, trước hết là việc thực hiện Đề án 5289 - Đề án cải tạo, xây dựng lại Chung cư cũ trên địa bàn TP. Hà Nội.

- Bài học 2: Luôn hướng về người dân, làm lợi cho dân, huy động sức dân, thông qua việc chủ động và trực tiếp tham gia quá trình cải tạo, xây dựng lại Chung cư cũ, thay vì chỉ là đối tượng thụ hưởng.

- Bài học 3: Phải có cách tiếp cận riêng, phù hợp điều kiện địa điểm cụ thể của từng Dự án (Khu tập thể Kim Liên).

- Bài học 4: Khi ứng dụng một Mô hình công nghệ mới, cần xác định rõ các điểm nổi bật của Mô hình so sánh với các Mô hình cũ (Mô hình cải tạo, xây dựng lại Chung cư cũ khác: Hệ số đền bù K và việc phân chia lợi nhuận, sở hữu công trình sau khi hoàn thành xây dựng lại).

- Bài học 5: Không lựa chọn các công việc đơn giản. Chính từ các công việc phức tạp ta vừa học thêm được nhiều kiến thức liên ngành, hợp tác được với nhiều chuyên gia và tăng cường thêm trách nhiệm cá nhân.

KTS. Nguyễn Thị Diệp

Xem video minh hoạ phương án quy hoạch tại đây